东莞工业用地遭黑中介瓜分

　　笼子空了，鸟还没吸引过来，笼子却已经在被私下分拆。这是目前东莞制造业外迁后，对于闲置的工业用地实施规划过程中出现的“怪象”。

　　自去年以来，珠三角出现外资大撤退、制造企业纷纷外迁的事件，广东省政府启用酝酿了三年的“腾笼换鸟”战略，以承接珠三角产业转移。然而，后院起火——当大多人思考着如何凭借现有优势资源吸引新的企业进驻时，用以承接这些新企业的工业用地却遭遇严重的黑市交易。

　　黑中介钻空子

　　“我有一块2.5万平方米工业厂房用地，520元/平方米，总价才1300万元。”在得知记者有在东莞找地建厂的计划后，陈笛（化名）与记者的聊天似乎显得更投入，“这块地位于东莞市凤岗镇东深公路边，离东莞雁田海关仅5分钟车程，地理位置非常好。”陈笛又向记者保证，他所交易的地块有正规的国土手续，包过户。

　　面对记者对每平方米520元远低于市场价的质疑时，陈笛又向记者吹嘘他们的操作手法。实际上，这些地是依附在一个皮包公司之上，买主卖地只需先买下这个皮包公司。而买主只需付2000元就可以购得公司的100%股权，再另外付清交易地款，就可以获得相关地块的使用权。“这样可以避过政府‘招拍挂’的交易方式。”陈笛得意地说。

　　陈笛催促记者，目前正处在交易的好时机，错过这个机会，过段时间想再买到现在这么便宜的地皮就会很不容易。据陈介绍，地皮都是他从一些转移出的企业和一些村镇那里拉过来的，只要带红本（指正规的）的厂房、厂房土地、商住用地他都要。

　　这些地皮只需给出转让合同、红本土地证、红本规划证、房产证及红线图等资料的复印件，陈笛会及时带深圳或香港客户看项目然后促成成交。陈笛强调说，这些“地主”把地交给他交易的好处在于，可以避免正常招拍挂手续带来的成本增长；同时，及时转让也可避免国土局收取的工业用地闲置费。

　　陈笛只是目前冒出的无牌无照的地产中介“游击队”中的一个，看来他在他的领域如鱼得水。据相关统计，目前东莞的厂房中介公司大小约有300多家，从业人员大概有5000人左右。而陈笛一类的工业用地中介自由人，就占到10%。他们的业务操作模式机动灵活，业务涉及厂房招租、厂房买卖、土地租赁买卖、工业园招商、政府项目招商等。

　　政府面临尴尬

　　实际上，相比前几年，目前的东莞工业用地增长率已经达到20%。因现在工业用地资源供应吃紧，再加上东莞制造业出现大批转移的迹象，一般厂房供应逐渐减少，转向开发综合配套工业园区。但老厂房搬迁、未搬迁企业因自身发展需要拓展用地空间等因素，特别是近两年来，不少深圳企业由于深圳工业投资成本过大或污染行业转向东莞投资，还有部分从东莞市区内迁往镇区的老企业等，给了“陈笛”们较大的市场。

　　自去年1月1日起，东莞市国土局就出台相关规定，以前工业用地出让可以采取协议方式，这种方式属于行政审批的范畴。对于新增的工业用地将取消行政审批制度，必须实行招拍挂制度，向市场公开配置的方式转变。而陈笛等地产中介人钻的正是政策的空子。

　　“这种黑中介一般都有一些官方的背景，能够通过特殊关系拿到地皮，并办理过户等手续。”一位观察人士认为，倒卖土地，看似是正常的炒地皮，而这背后，实际上是中介人利用与村镇相关部门的关系，通过地下交易工业闲置用地，一方面获取一笔好处费，一方面促进招商引资，拉升村镇政绩。

　　而现实的尴尬在于，一方面是东莞企业外迁，使老的厂房空出，可以腾出“笼子”吸引新的企业进入；一方面，黑中介交易泛滥，使为数不多的东莞用地更加“囊中羞涩”。

　　国土部耕地保护司司长潘明曾指出过这种低价转卖土地的危害：一是容易造成工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，对固定资产投资规模过大也起到了推波助澜的作用。其次，由于土地出让的价格没有反映市场的真实价格，造成国有土地资产大量流失。同时，由于土地取得的成本低，囤积者自然多占少用、粗放利用、闲置浪费，出现了所谓花园式工厂等浪费土地的现象。这种做法也导致对农民土地权益的侵犯，因为地方政府通常会将经济代价转嫁到农民头上，低价出让土地的结果，就是压低征地补偿费。

　　处理办法尚在研究中

　　根据最新的统计数据显示，目前东莞空置厂房数量大概在4000万平方米左右，还有部分在建设中。随着产业转移，东莞市目前重点将工业转移往东部发展（含常平、横沥、东坑、企石、石排等五个镇）。

　　东莞市国土资源局一位负责人表示，对于企业外迁后闲置的工业用地，闲置一年收闲置费，闲置两年后就会无偿收回，然后由具有资格的专业评估公司评估，再放到土地交易中心交易，实行招拍挂。“按照工业用地转让的正常手续，工业用地转让前必须先要到规划局办理一个《建设用地规划审批书》，在国土资源局土地交易中心成功交易之后，还需要再在规划局办理《用地规划许可证》。”东莞市城建规划局一位女士说。

　　“东莞的土地本来就不多，如果中介公司，即使是通过合法的方式进行交易，也并不能实现土地利用的优势最大化。”合富辉煌集团市场研究部首席市场分析师黎文江分析说，对于企业外迁之后的剩地，是用作绿地或是搞其他的高新技术产业等，都需要政府作一个统一的规划。

　　陈笛一类的“皮包公司”的交易方式已经引起了东莞政府部门的注意。“这属于违法转让交易的方式，在国土房产审批、过户方面存在问题，即使交易成功也要承担相应的风险。”东莞国土资源局黄晓名表示，东莞国土局已开始留意到这个问题，但目前还处在研究阶段，过一段时间广东会出台一个统一的处理方式解决这些问题。