房价普跌 金九银十恐难再现

    今年上半年，上海新房成交（剔除动迁配套）遭遇同比“腰斩”，７月份，成交低靡的情况并未得到改善。近日，某经纪人网站随机调查显示，四成网友肯定楼市进入买方市场，五成网友持反对意见，还有一成认为是否进入买方市场还需进一步观察。

    进入８月下旬，上海楼市虽然结束了连续３周供应下滑的局面，但成交依旧焦灼。

    供应增加

    环比8月中旬一周（08.8.11-08.8.17）全市供应市场，上周（08.8.18-08.8.24）商品房新增供应全面上升，终于在金九银十之前，结束了连续三周供应下滑的局面。

    佑威房地产提供的报告显示，上周（08.8.18-08.8.24），商品房新增供应量（提出动迁配套，下同）25.8万平方米，环比大幅上涨8.02万平方米，增幅达76%；当周商品住宅新增供应量20.21万平方米，环比上升了7.91万平方米，增幅为65%。接近金九银十，开发商纷纷接机发力一搏，新房供应增幅相当明显。

    数据显示，上周的新增供应主要集中在浦东的湾流域、金领国际、松江的象屿都城、绿洲香岛花园和闵行的皇都花园五个项目。市场分析人士认为，进入8月，全市各类物业新增供应呈大规模下滑，一方面由于市场的低迷，造成部分开发企业和楼盘减缓了开发的节奏，推迟了开盘的时间，以观望市场的走势；另一方面，前两年土地供应的缺乏也持续影响着去年和今年的市场供应。不过，随着奥运的结束和传统“金九银十”的到来，会有较多的开发商会趁机推出新房源，新房的供应量还会逐步上升。

    房价普跌

    值得一提的是，据薛建雄介绍，上周出现了中高档楼盘的集中降价成交的情况。“中高档楼盘占楼市成交比重的大幅上升，把商品房的平均价格环比拉高4%，为13378元/平方米；商品住宅的平均价格拉高3%,为13957元/平方米。”他介绍，上周成交的主要楼盘中远两湾城、大华阳城贵都、大华锦绣华城、金地湾流域等都是近期最受市场关注的主流降价楼盘。可见开发商开始主动挤压房价泡沫，用更为理性的价格迎接金九银十的到来。

    于此同时，一些低价房也纷纷降价吸引购房者注意。佑威报告显示，位于松江新城的德邑小城原先报价7000元/平方米，实际上市成交的134套房源均价仅为6414元/平方米。迫使其邻近的恒杰丁香花园也从年初7200元/平方米的售价降到如今的6500元/平方米。

    薛建雄认为，这一轮房价下跌可能只是刚刚开始。发改委公布的70个大中城市房价数据显示，上海房价同比涨幅已从6月的8.7%下滑到7月的7.5%，两组数据都下降了1.2%。环比房价已经出现了2007年以来的首次下跌。除上海外的南京、杭州等长三角主要城市房价环比也开始下跌。有着“上海地产大王”之称的仲盛集团已经紧随李嘉诚抛盘，将手上的“仲盛世界商城”“上海银行大厦”“南证大厦”等超过70亿的项目出售。“现在房价逆转趋势越来越明显。”

    成交微涨

    8月初，上海新房住宅市场成交整体保持在较低的水平。到8月中旬，在供应量持续下滑的影响下，住宅成交量再度下滑。同时，供、需及价格等各项数据都已远低于年均水平。直到上周，上海新房住宅供应量大增，当周的住宅成交也因此被拉动，较前一周有所上涨。

    佑威房地产研究中心数据显示，剔除动迁配套后，上周（08.8.18-08.8.24）一手商品房的成交量为17.54万平方米，环比下滑6%。佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，商品房的成交下滑，主要是商业用房的成交量在下滑。“商品住宅的成交量是有上涨的，略微上升了2%，为14.08万平方米。”

    市场分析认为，从个案的成交来看，在整体市场低迷的情况下，也不乏亮点的存在，特别是价格优惠明显的项目，都取得了比较理想的去化。可以看出购房需求客观存在。不过，从供应和成交的对比来看，目前开发商尚没有大规模采取更多的优惠措施来促销，一方面反映出开发商也在继续观望，同时，也表明了一些开发商目前的资金紧张程度还没有到非降价不可。

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    上半年房贷同比少增１０００多亿

    央行１５日发布了《２００８年第二季度货币政策执行报告》。从报告中可以看出，今年上半年商品住宅成交同比“腰斩”，导致上半年房贷同比亦大幅萎缩。

    报告首次披露，上半年房地产投资较快增长，房屋新开工、竣工面积增幅高于上年同期，市场供应持续增加，但全国房价涨幅有所回落。全国商业性房地产贷款同比增幅逐月回落，新增贷款少增。２００８年６月末，全国商业性房地产贷款余额为５．２万亿元，同比增长２２．５％，比上年同期降低２个百分点，增幅连续７个月出现回落，但仍高于全部贷款增幅。值得一提的是，今年上半年，房地产贷款增加３９８８．４亿元，同比少增１７０６．６亿元；其中，开发贷款和购房贷款分别增加１８３４．３亿元和２１５４亿元，同比分别少增６８４．３亿元和１０２２．３亿元。

    与此同时，上海市公积金管理中心日前发布的《上海市住房公积金上半年运行分析报告》显示，今年上半年上海市住房公积金个贷发放额增长趋缓，发放户数有所回落。

    数据显示，受益于去年９月推出的公积金个贷“扩额”的政策，对购买第一套自住住房的家庭最高贷款限额由以前的３０万元提高到５０万元，超过１５％的贷款申请家庭受益，拉动户均贷款额度从去年同期的１９．１５万元上升至２１．８０万元，上半年上海住房公积金个贷发放金额１０８．４６亿元，同比增长１．７４％。但由于商品住宅销售面积减少，成交量萎缩，上半年上海住房公积金个贷发放户数为４．９７万户，同比减少１０．６４％。

　　徐健