创意地产：新型商业地产运作

    近年来，创意地产可谓是形成了一股强力的风潮。仿佛，一夜春风，万树花开。然而，井喷式发展，往往只能造就虚假的繁荣。正如，今天上海的创意地产项目，不仅命运迥异，而且成功者寥寥。于是，有人妄言，上海的创意地产已经泛滥成灾。事实远非如此，我们不能简单地把创意地产项目成功率低完全归咎于过量的开发运作。其实，虚假繁荣的背后，是对创意地产本身属性的把控不力。

    从１１号文件说起

    由于某种滞后性,2008年3月12日国务院办公厅颁发的《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》11号文件(以下简称11号文件)，在房地产界还没有引起太大的关注；11号文件，对房地产开发经营是一个新的机遇，特别是在城市土地资源日益缺乏，开发商拿地越来越困难情况下是一种机会，对创意地产——一种新型商业地产运作具有重要的意义。

    11号文件之第15条“实行有利于服务业发展的土地管理政策”的条文中写道：“积极支持以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，土地用途和使用权人可暂不变更”。

    创意地产的核心是一种新型商业地产运作，其开发包括老建筑的改建和新建筑的建设。老建筑改建的类型包括老工厂、老仓库、老大楼、老民居、老村落等等，这些老建筑的改建往往会遭遇到用地属性不符、产权关系复杂等一系列政策法规限制的瓶颈。11号文件在很大程度上突破了这些瓶颈，为创意地产的开发经营在土地资源上提供了强有力的政策保障。

    创意地产作为一种新型商业地产运作，如果从政府极力支持的现代服务业的视野出发，前景更为广阔。现代服务业可分为生活性服务业和生产性服务业，前者在创意地产种类上是创意商铺，后者是创意办公楼、创意园区，这两者都具有广阔持久的发展前景。

    创意商铺的发展前景是：基于人的生活方式精神性需求的日益增长，通过具有创意性的购物、休闲、餐饮、娱乐、健身、会展等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。在这方面，上海新天地、西湖天地、南京1912都是其中比较成功的典型。

    创意办公楼、创意园区的发展前景是：依托全球创意产业浪潮中的中国创意产业强劲的发展势头，打造创意产业的产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群。在这一领域，红坊、8号桥、筑园、1933也已经建立起一定的标杆效应。

    创意地产作为一种新型商业地产运作虽然有广阔持久的发展前景，但在具体操作上还有很多问题值得研讨，各地包括上海已经有一批老工厂、老仓库等老建筑改建的创意地产项目，但成功的项目为数还不多。以下简略探讨创意地产的运作之道。

    创意地产以创新商业地产运作为核心，通过房地产业与创意产业的交叉，营造新的产业生长点、新的产业前沿，带动产业转型。创意地产作为一种新型商业地产，与传统商业地产相比其创新地带主要表现在如下几个方面。

    构建创意空间

    创意地产作为一种新型商业地产，它既有商业地产的一般空间属性，注重空间构筑的购物、办公等商业功能，同时具有创意地产创意空间的特性。

    创意地产本质特征是创造意义，所以它的空间应是一个有意义的世界。

    创意地产项目操作的起点是调研和测绘，在老建筑改建的项目启动时，通过对建筑历史和所在区域人文信息的调研，使老建筑保护性再利用获得历史人文意义。对老建筑原型的测绘，既要记录建筑的“原真性”（Authenticity），也要掌握建筑在建造和持续使用过程中所发生的事件，建筑与曾经沿袭的风俗人情互动过程中留下的烙印，在老建筑改建中全面再现其历史传承的意义世界。

    在创意空间的建筑构建中，创意地产引入后现代主义建筑设计的隐喻方法。通过具象隐喻、抽象隐喻等手法，反映出建筑所依托的创意产业的主体——人的生命活动、生活内容、文化精神、审美情趣等深层的含义。

    在创意空间的产业构建中，创意地产引入粘性产业空间概念。所谓粘性产业空间（sticky place），是指建立某一空间内产业的前后向链接性、关联度和吸引力，有效地、长期地粘住空间内外资源、资本、人才等生产要素，进而粘住由要素带来企业集群，形成产业聚集空间。

    聚焦：时尚、文脉、体验

    创意地产运营或者说商业地产创新地带拓展需要寻找聚焦点。所谓聚焦，在物理学上指平行光经过透镜折射或曲面镜反射后的交点。在社会生活中，常用焦点比喻事物的关键所在。创意地产是一个“多棱镜”，由于折射面不同，它的运营聚焦点可能是时尚，可能是文脉，也可能是体验。

    时尚，与创意地产如影随形。时尚似乎是一种流行，创意地产经营的时尚不受时限，它是历久弥新的时尚，其重要特性是传承和创新。时尚是传承。它根植于深厚的城市史，根植于城市绵延不绝的文脉；根植于城市人心灵史，根植于城市人魂牵梦萦的情结。时尚是创新。它在集历史与现实、融西洋与中国、合高贵与浪漫，即物质与文化的碰撞中，创造出气象万千的新世界。

    创意地产经营文脉，在具体项目操作时，要首先大量地研究城市变化的形态以及详细地比较各种建筑的类型。在单体建筑方面，就更加强调个体建筑是群体的一部分，注重新、老建筑在视觉、心理、环境上的沿承连续性。每一个建筑，尽可能作为历史、文化的构成而有机地融入城市之中。 现代社会人们心灵中需要温习文脉和历史，这也可以成为一种消费。

    创意地产本质特征是创造“意义”，这种“意义”又是可体验的，它最终是为创意地产的消费者——或是光临创意商铺的顾客、或是在创意办公楼工作的白领，或是在创意园区工作的艺术家提供情感的满足和精神的愉悦。创意地产经营体验之一，实质上是经营有意义的情景体验，正如B·约瑟夫·派恩等在所著《体验经济》一书中指出的：以咖啡为例，如果在五星级酒店或者蒸汽加压咖啡店提供的同样的咖啡，顾客会非常乐意支付2—5美元一杯的价格。“因为，在那一场景中，无论是点单、冲煮，还是每一杯的细细品味，均溶入了一种提升的格调或者剧院的氛围。”

    把控业态规划

    创意地产特别是其中的创意商铺开发应该是只租不售，这样可以在业态以及业种规划上进行把控，筛选租户，提升创意地产商业运营的质量和效益。

    创意地产业态的把握总体原则是在业态及业种的规划上与创意产业的行业内容结合起来。创意商铺可以参照上海有关创意产业中时尚消费的行业内容，也可参照外地创意生活产业的典范。

    创意商铺业态规划在零售业态上最有关联的是专卖店。专卖店定义为以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。

    有一定规模的创意商铺开发，其创意生活产业业态以及业种规划应该有创意餐饮，包括特色餐厅、酒吧、咖啡店。

    创意商铺可以有概念店的业态规划。概念店这个词汇起源于欧美，流行于日本，特指那些“概念先行”风格独特和具专业化、创意鲜明的店铺。概念店通过商品或服务出售的是一种关于生活态度和生活方式的理念，一种情调和氛围。

    ＥＮＤＩＮＧ 结语

    从境外发达国家与地区的创业地产发展轨迹来看，今天上海的创意地产，已经具备了孕育发展的土壤，特别是在国家政策导向的有力引导之下，上海的创意地产必然大有可为。只是，即然是创意地产，即要遵循创意地产的发展规律，同时也要融入自身的创意元素，如此一来，才能实至名归，也才有可能步入正途。